Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters. Deze parameters zijn bij het opstellen van de MPG 2020 allemaal geanalyseerd. Er zijn op dit moment geen indicaties dat de parameters aangepast moeten worden.
Programmering
Eén keer per twee tot drie jaar wordt een woningbouw behoefte onderzoek gedaan in de gemeente Dalfsen en wordt er marktonderzoek gedaan naar bedrijventerreinen. Deze onderzoeken zijn eind 2018 verricht. Uit dit onderzoek blijkt dat er voor Dalfsen meer vraag is dan aanbod. Dit is nog steeds de actualiteit en daarom zullen we voor 2021 geen nieuw onderzoek uitvoeren. Op basis van de werkelijke verkopen en de huidige ontwikkelingen in de markt en de verrichte onderzoeken zal beoordeeld worden in hoeverre de programmering aangepast dient te worden. De uitkomsten worden verwerkt in de programmering van de MPG 2021.
Kosten en opbrengstenstijging
Bij het opstellen van de actualisaties worden kosten (investeringen) en opbrengsten (grondverkopen) in de tijd uitgezet. Op basis van deze beoordeling zijn de volgende parameters gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties in de MPG 2020.
Parameters | 2020 | 2021 | 2022 e.v. |
Kostenstijging | 0,0% | 3,0% | 3,0% |
Opbrengstenstijging* | 0,0% | 1,0% | 2,0% |
* Het meenemen van een lagere opbrengststijging is een voorzichtige aanname. Eind 2020 wordt hier via de nota van uitgangspunten een analyse op gedaan.
Rentetoerekening
Het BBV heeft aangegeven voor de rentetoerekening aan te willen sluiten bij de fiscale grondslagen. Dat betekent dat alleen de daadwerkelijke rente toegerekend kan worden en dat er geen rente over het eigen vermogen mag worden toegerekend. Het rentepercentage die gehanteerd wordt voor de doorrekeningen is bepaald op 1%. De werkelijke rente is lager dan 1%. Hierdoor wordt een kleine risicobuffer ingebouwd om de stijgende rente te kunnen opvangen.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om de toekomstige contante waarde van kasstromen te kunnen bepalen. Dit is het percentage waartegen de eindwaarden contant worden gemaakt naar startwaarde. Dit moet aansluiten op het meerjarig streefpercentage van Europese Banken voor inflatie. In de doorrekeningen van de grondexploitaties is rekening gehouden met een disconteringsvoet van 2%.
Verkoopprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks aangepast aan de huidige marktomstandigheden. In 2019 heeft de raad ingestemd met prijsdifferentiatie per kern. De bevoegdheid tot het vaststellen van de verkoopprijzen voor de woningbouw- en bedrijvenlocaties ligt bij het college. De prijzen voor 2020 heeft het college vastgesteld. Dit zijn op dit moment de meest actuele prijzen die beschikbaar zijn. Doorrekeningen zullen altijd gemaakt worden op de meest actueel vastgestelde prijzen.