7 Grondbeleid

De jaarlijkse herzieningen van de grondexploitaties zijn onderdeel van de risicobeheersing. Jaarlijks worden de exploitaties herzien en worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld, en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie. Nadat de risico's inzichtelijk zijn, kan er gekeken worden naar manieren om deze risico's te beheersen.

Risicobeheersing bestaat uit het nemen van maatregelen op basis van een beoordeling. Bij het beheersen van risico’s worden meestal vier keuzes genoemd:

• Vermijden van het risico. Het doel daarbij is om het risico weg te nemen.
• Verminderen van het risico. In dat geval wordt geprobeerd de kans of het effect van risico’s zoveel mogelijk te beperken.
• Overdragen of delen van een risico. In dat geval wordt geprobeerd het risico (gedeeltelijk) uit te sluiten door dit over te dragen aan een derde partij of te delen met een derde partij.
• Accepteren van een risico. Dit kan bijvoorbeeld zijn door in financiële zin alvast een voorziening te treffen voor als het risico optreedt.

Onvoorzienbare risico’s
Per project wordt er geïnventariseerd of er sprake is van risico’s. Deze worden zoveel mogelijk gekwantificeerd. Hierbij kan het gaan om tegenvallers van de al geraamde kosten, maar ook het ontstaan van specifieke projectrisico’s. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Onvoorzienbare risico’s zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie.

Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s. Bijvoorbeeld renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze worden gezien als generieke risico’s, die op alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Deze eventuele tegenvallers die niet uit de grondexploitatie kunnen worden gedekt, moeten worden opgevangen door de algemene reserve grondexploitaties.

Om de risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren wordt een planmatig/cyclisch risicomodel toegepast. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie, waarbij er sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoed- markt. Periodiek worden de risico’s van de beheersmaatregelen in kaart gebracht en geëvalueerd. Midden 2019 heeft deze voor het laatst plaatsgevonden. De geconstateerde risico’s zijn gekwantificeerd op basis van kans x impact. Vervolgens zijn de beheersmaatregelen bij de risico's geformuleerd. Op deze manier wordt er actief gestuurd op projecten met een hoog risico.

In het onderstaande overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.

Op basis van de analyse zijn de risico's en classificatie gelijk gebleven aan de inschatting bij de jaarrekening. De verwachte lasten van de Vennootschapsbelasting in de komende jaren zullen worden gedekt uit de tussentijdse winstnames.

De effecten van Corona zijn lastig in te schatten. Op basis van de verkopen in 2020 en de aanvragen voor nieuwe projecten lijkt de crisis een beperkte impact te hebben op de verkoopbaarheid van de gronden. Hierdoor is er vooralsnog geen specifiek risico voor Corona opgenomen. Mochten de omstandigheden wijzigen dan zal hier alsnog een reservering voor worden gemaakt.

In vergelijking met 2019 zijn de project specifieke risico’s in 2020 afgenomen en kunnen eventuele risico’s meer opgevangen worden binnen de grondexploitaties.  In de risico inschatting is een risico opgenomen voor stijgende rente. In de grondexploitaties is gerekend met een rente van 1%. De huidige rente ligt lager, waardoor het risico voor rentestijging als risico buffer hierdoor al is opgenomen.

In de actualisaties is gerekend met de huidige prijzen (begin 2020). Door de sterk stijgende prijzen in afgelopen jaar blijft het risico bestaan dat dit niet volledig is vertaald in de berekeningen. De verwachting is dat de geprognosticeerde stijging van verkoopprijzen wel kan worden doorgevoerd. Het risico bedrag is aangepast in verband met de verwachting dat kosten sneller stijgen dan verwacht. Dit risico is deels meegenomen in het risicoprofiel, maar kan in eerste instantie worden opgevangen binnen het resultaat van de desbetreffende grondexploitatie.

Op basis van bovengenoemde is een totaal risico van circa € 2,0 miljoen berekend. Dit ligt in lijn met de risico's zoals deze bij de jaarrekening zijn weergegeven. Bij de inschatting van de risico's is rekening gehouden met het feit dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente moet voor het totale risico voldoende buffers hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.